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定位河西南岸还是自身寻求突破?西善桥楼盘大起底!

来源:房天下 2019-08-14 17:48:52

[摘要] 西善桥板块内目前已经在开发的楼盘有电建地产开发的洺悦华府,招商、正荣、合景、海信、景瑞合资开发的和峰南岸,还有绿城开发的云栖玫瑰园。再加上,即将面世的世茂璀璨睿湾,沉寂了很久的西善桥也要热闹起来了。

近日,世茂西善桥G02项目案名确定为“世茂璀璨睿湾”,项目已经公开了雨花客厅品牌馆,很快就要面世。该地块于2019年3月29日,经过58轮竞价,被世茂以总价28亿拿下,楼面地价16620元/㎡。

西善桥板块内目前已经在开发的楼盘有电建地产开发的洺悦华府,招商、正荣、合景、海信、景瑞合资开发的和峰南岸,还有绿城开发的云栖玫瑰园。再加上,即将面世的世茂璀璨睿湾,沉寂了很久的西善桥也要热闹起来了。

西善桥楼市目前状况

和峰南岸去化一般

和峰南岸原为招商西善桥G30地块,2018年 8月1日,城南西善桥G30(商住混合)地块,经过2轮竞价, 终被招商以11.4亿元拿下,楼面地价14171元/㎡,比区域21745元/㎡的地价,降了7000元/㎡。目前,和峰南岸已经上市, 2、3、5、6、9号楼均有在售,精装交付,户型建筑面积93、115、 135㎡,均价28995-31257元/㎡。

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招商、正荣、合景、海信、景瑞五家合资开发的和峰南岸,买房人好像不太买账, 项目自4月首开304套房源后,6月又加推了215套。截至目前,网房上还显示有231套未售,差不多只卖了5成。

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电建洺悦华府预计三季度首开

2018年5月30日,西善桥G18地块经过86轮竞价,被金羚地产(电建地产)以28.2亿元拿下,楼面地价17919元/㎡。

电建洺悦华府规划建设10栋33F住宅和2栋29F住宅,小区总户数1535户。13号楼户型面积较小,具体面积暂未确定,且6层以上为人才用房。

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电建洺悦华府预计三季度首开9、12号楼,户型建筑面积89、113㎡,两梯四户,为33层精装房源。价格的话,销售均价预估3.1-3.2万/㎡,具体还是要以销许为准。

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绿城云栖玫瑰园预计8月首开平墅

绿城云栖玫瑰园前身为岱山G100地块,由绿城2017年2月15日拍得,成交楼面价21745元/㎡。是目前的区域地王。

项目整体规划53幢2-6层的住宅,另外还包括一座2层的社区活动中心。绿城云栖玫瑰园预计8月首开平墅房源,户型面积128-175㎡,首开楼栋预计为1-5、10、11、18-21、27号楼,共12栋288套房源,毛坯交付,现房销售。此外,叠墅、合院今年也有开盘计划。

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至于价格,去年,绿城云栖玫瑰园就对外宣传项目成本价已达到3.5万/平!置业顾问对外放风,项目要卖到4万/平才能不亏本。

不过4万买西善桥,那河西南、江心洲、新玄武、鼓楼滨江、南站板块大概要被气哭了!虽然绿城确实吸引人,可这个配套着实有点跟不上。

在我看来,绿城云栖玫瑰园虽然是洋房产品,但批到4万/平不太现实,大概率还是在35000元/平上下吧。

区域配套及规划

地铁加持——7号线8号线交汇

双铁:区域有在建地铁站7号线西善桥地铁站,和规划中的地铁8号线。未来西善桥地铁站将建设天桥,横跨宁芜铁路。据了解,7号线南端起点位于西善桥,整条线路串联了西善桥、河西、鼓楼滨江等南京繁华地带。预计2021年6月通车。

而8号线只需要一站即达河西鱼嘴,三站到达河西奥体商圈,另外还可以与2号线、S3号线等多条地铁站换乘,快速通达全城。

定位河西南岸还是自身寻求突破?西善桥楼盘大起底!

配套醇熟——成熟生活社区

教育:周边有岱山幼儿园、力行小学、梅山第二中学,金陵中学岱山分校等,后期规划有外国语学校雨花国际学校、苏杰学校分校等(具体以政府批复为准)。

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商业:附近成熟小区较多,生活配套较为完善。周边有岱山商业街、善创文化广场,岱山邻里中心、东来荟林生活广场、安居万象汇等等,此外项目配建沿街底商,可满足居民日常生活所需。

医疗:紧邻南京梅山医院,也可自驾前往南京明基医院(三级综合医院)、儿童医院河西院区(三级甲等),均在20以内,医疗资源较为丰富且能级较高。

其他:项目临近梅山体育场、永盛奥林匹克公园、六朝古都遗址公园(在建中)。

周围保障房聚集

有优势,自然也有不太美好的一面。岱山作为南京主城区的保障房片区之一,聚集了多达17家保障房小区,接收了众多主城拆迁户和本地农村户口。作为一个3万的板块,这样的周边环境确实有些让人头疼。

总结:

由西善桥的配套来看,目前的教育、交通、医疗、文娱、商业等设施条件并不完善,另外,周围保障房也较多,人口组成复杂,宜居环境有待改善。不过等后期地铁通车,交通条件就要改善很多,也能够享受到河西得各项商业配套。

所以已经上市的和峰南岸就是定位“河西南岸”,以“一岸之隔差价5000”的概念来寻求突破。就目前来看,有点不咸不淡的意思。客群差不多的邻居电建洺悦华府不知道有没有什么新想法,我们可以拭目以待。

而绿城云栖玫瑰园则主要面向改善客户,户型面积较大。情况有点儿像当初的麒麟地王京奥港,在刚需板块做改善产品,又是高价拿地,现今被蓝光接手境遇也不是很好。不过绿城的品牌和实力都远不是京奥港可比的,不知道能否盘活这局棋。

是定位河西南岸还是自身寻求突破?未来西善桥房价的走势还有待观察。

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